李迅雷:中国房价没有大跌的基本

时间:2016-11-19 00:01 来源: 点击:

原问题:《房价:从生齿与钱币双角度思索》

编者按:本文为李迅雷在2016年10月29日的SFI第56期闭门研讨会“房产市场走势及其对宏观经济的影响”上所做的主题演讲,由上海新金融研究院清算,已经作者考核。

以下为演讲全文:

城镇化已到后期,多半会化如日中天

在本年这一轮房价上涨中,二线都市房价上涨与中国加快多半会化历程有关。中国多半会化率的晋升有很大空间,但城镇化历程已经进入后期,由于此刻留在农村的农夫数目很少,我曾在2012年研究过中国第一财富的劳感生齿的真实数目,应该比国度统计局其时发布的少了一个亿。为何差别会那么大呢?起首从作为经济人的本能逻辑去思索:从事农业劳动的回报率低下,约莫只有制造业的六分之一,以是,青壮年劳动力留在农村从事农业劳动是不切合经济学道理的,从事农业劳动的主体最终应该是晚年劳动力。险些全部发家国度的农业劳感生齿的均匀年数,都在60岁阁下或更高,个中日本为63岁,中国也不破例。

举个例子,不久前,李克强总理在江西九江考查时,扣问了一个在农田劳作的农夫的劳绩环境,我留意到媒体报道该农夫的年数是67岁——农村一向流行这么一个说法:三个耕田农夫的年数总和高出200岁,声名现在农村可转移农业劳感生齿已经不多了,既然农村的青壮年劳动力已经不多了,那么,中国可以转移的农业劳感生齿数目也不多了,都市化率程度同样存在低估的也许。按我的推算,中国现实的城镇化率应在60%以上,高于统计局57%的程度。

然而中国的多半会化率尚有较大的晋升空间。如美国生齿高出100 万都市的生齿总数占世界比重一向在上升,从1960 年的38.7%进步到2014 年的45.2%;日本从40.6%进步到65.3%;韩国更明明,从21.3%进步到45.9%;澳大利亚从54.2%晋升到高点时的61.6%;加拿大从30.1%晋升到45.5%。中国的这一比例从1960年时的7.9%进步到了2014 年的23.2%,和上述国度对比尚有很大晋升空间。

从这一轮楼市上涨进程中,合肥、厦门、郑州的房价上涨更多浮现为多半会化(生齿征象),南京则有补涨因素,贵阳作为西部地域的省会都市,尽量生齿净流入,但周边地域住民的收入程度偏低,房价难涨。从已往15年省会都市生齿流入量可以看到,厦门位居第一,房价涨幅也最高。固然安徽省的生齿流入量在降落,可是合肥生齿在已往15年中增添了快要70%。江苏省的生齿也在增进,南京的生齿则比江苏增添得更快。

统计局数据也反应了中国生齿集聚的征象,如房价涨幅较大的都市根基上都位于经济发家地域。据国度统计局9月发布的数据,与客岁同期对比,70个大中都市新建住宅涨幅高出5%的为少数,只有29个都市。涨幅高出10%的更少,只有19个都市,且均漫衍在四大经济发家地域:京津冀地域、长三角地域、珠三角地域、中部都墟市群(武汉、长沙、郑州)。这声名固然房价涨幅很大,可是具有齐集性。即这一轮房价上着实是布局性上涨,相同于客岁的股票行情。

而中国指数研究院的统计数据表现,已往一年百城房价上涨16.6%;已往五年海内100多半会加权均匀房价上涨28.4%,但同期名义GDP增添50%(估算),M2增添93%。因此100多半会加权均匀房价涨幅并没有高出M2和GDP,这声名房价上涨是少数征象,并不是广泛征象,而且首要和生齿与钱币往多半集中聚相干,且这个进程还没有竣事。

当前,严酷节制超多半会的生齿流入已经成为国策,如上海提出到2040年要把生齿节制在2500万,但并不增进都市建树用地的数目,这声名政策导向上首要是克制需求。但开国以来上海历次关于生齿局限猜测的都市筹划都被远远打破,没有一次可以或许到达预期方针。因此,到2040年上海生齿将远超2500万,也是一种基于汗青究竟的履历性判定,由于土地的用途是可以节制的,但生齿活动则是社会征象,难以节制。

2010年之后房价上涨首要为钱币征象

在2010年之前,农业生齿向城镇活动的局限不绝增进,2010年之后,农村生齿向城镇转移的数目逐年降落(见图1)。2015年外出农夫工数目为16884万,只比上年增进63万,增速为0.4%,但中国流感生齿数目初次降落500万(2014年增进800多万)。2012年,中国16~59岁的劳感生齿数目也开始降落,迄今为止中国劳动年数生齿已经镌汰近1500万。这表白从2010年之后靠生齿活动来驱动房价上涨这个身分已经消减了。

图1:近5年农村转移生齿

因此,从2010年之后开始的第二轮房价上涨首要浮现为钱币征象。2010年之前中国经济增速根基处在上升通道中,2011年经济开始下行,一向连续至今,可是钱币增速依然较高。从图2可以看到,2003年中国的钱币供给量M2远远低于日本和美国,而制止2016年半年尾,中国的M2总量为22.43万亿美元,远高于日本的12.77万亿美元和美国的9.11万亿美元。中国M2高增速不光单是中央银行的钱币供应和贸易银行存款钱币缔造的功效,更多是当局、企业和银行三者彼此支持的功效。云云之大的钱币增量,使得中国的资金必要寻求可以设置的资产。因此,中国的钱币缔造经验了引进外资、出口导向、房地产开拓三个阶段。

图2:中国、美国、日本M2总量(万亿美元)

房价上涨首要浮现为钱币征象,不只是指钱币膨胀导致资产荒,从而激发房价上涨;同时还反过来,因为房价上涨导致土地价值上涨,于是土地和衡宇作为银行信贷的抵押物,也参加了钱币缔造勾当,因此,房价上涨与钱币膨胀之间着实是互为因果的。另外,住民购房加杠杆,也进一步强化了资金敦促房价的力气。

其它,各人在接头房价收入比偏高时,险些都没有思量中国住民可支配收入被低估的题目。我曾在2012年撰文推算过:统计局发布的2011年我国住民可支配总收入约为19.65万亿,同时又可推算出2008~2011三年住民可支配收入(抽样观测)累计涨幅为51%,则2011年的现实住民可支配总收入也许到达27.54万亿,即被低估了7.89万亿(详见拙作《中国经济布局存在误判》)。被低估的首要是高收入群体,由于可支配收入数据的得到,是通过抽样观测得到,而高收入群体不大也许如实陈诉他们的现实收入,因他们的灰色收入较多。

最典范的案例是浙江,浙江是中国富豪发生最多的处所,可谓藏富于民,作为一个民营经济主导的省份,浙江的GDP现实局限也许远超发布的局限。尽量浙江发布的GDP只是江苏的70%阁下,但浙江的股票买卖营业总量要高出江苏,从浙江住民的网购数据来看,浙江也要高出江苏。这意味着浙江住民的可支配收入存在被低估的也许。同时,住民通过加杠杆方法购房也是导致房价上涨的一大身分。2013年以来住民加杠杆购房比例明明增进,这也可以从图3看到。新增住民购房贷款占新建住宅贩卖额的比重逐年上升,从2011年的不敷20%,至2015年的34%,至本年上半年已经到达54%,反应了住民投资加杠杆,但总体杠杆率程度并不算高。

图3:住民房地产投资加杠杆明明

楼市泡沫仍在可控范畴内

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