解码央企“地王”融资链条:银行本钱价贷款支撑

时间:2017-02-14 21:46 来源: 点击:

解码央企“地王”融资链条:银行本钱价贷款支撑

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  • 据记者不完全统计,本年以来,仅A股上市公司和新三板公司宣布的收购地块或竞得土地行使权的相干通告就靠近70条

    “央企”地王并不是个新话题,可是却屡有新案例。

    1月下旬,某央企被曝以29亿元竞得东莞一宗限价商住土地,折合楼面价2.66万元,该公司借此成为东莞新晋单价地王。同时,部门央企面对“退房令”动作迟缓的动静也在财经媒体乐成刷屏。

    抛开央企是否推高了房价和该不应退出的争议,细心甄别央企和上市房企的财政数据可以发明,无论是央企照旧民企,房企在土地争夺中的底气除了源自自身品牌和资金气力外,显然很洪流平上还取决于其与银行的亲疏水平。究竟上,部门优质房企得到的开拓贷已经是银行揽储的“本钱价”。

    土地储蓄热度一连

    或者是由于“手中有粮,内心不慌”的古训已经根深蒂固,房地产市场成交的平淡并没有阻碍房企土地储蓄的热情。

    据《证券日报》记者不完全统计,本年以来,仅A股上市公司和新三板公司宣布的收购地块或竞得土地行使权的相干通告就靠近70条;假如加上H股市场内资房企的通告,则约有近百条相干信息。

    从宣布通告的上市公司来看,央企和民企都有涉及。房企的土地储蓄天然是主营营业成长的必要。不外,从通告细节也可以看出来,部门房企“抢到”土地后并禁绝备本身独立开拓,而是打算招揽相助方。譬喻,2月8日,某总部位于南边的上市公司暗示,子公司以逾2亿元竞得某地块的国有建树用地行使权,土地筹划用途为批发零售用地及商务金融用地,公司今朝拥有上述地块100%权益,鉴于将来公司也许就项目引入相助者,影响公司在项目中所占权益比例,该比例仅供投资者作阶段性参考。较量风趣的是,该上市公司近三个月已经宣布了13条竞得土地的通告,大多有“也许就项目引入相助者”的表述。

    而主业与房地产无关的新三板企业对付竞得土地行使权的表明则较量相同——“通过购置土地行使权,并该土地上筹划、建树全新的厂区,可以改进公司的出产策划情形,进步策划场合不变性,更好地顺应公司的成长要求”,该类企业相中的土地大多也是家产园区或相同性子。

    银行贷款清静支撑

    单个地块动辄数亿元以致数十亿元,而必要在各地囤地的房地产企业表现不行能仅依赖自身的现金流支撑竞价抢地。从成本的角度来讲,支撑一座座高楼大厦的,着实是本钱各异的融资渠道,个中银行信贷无疑是本钱相对较低且较量可预期的一种途径,大都优质上市房企可以或许得到的银行授信总额远高于着实际行使额。房企对付与银行的精采相关也是在财报中直言不讳,并借此向投资者展示财政布局妥当。

    中粮地产暗示,公司将银行借钱作为首要资金来历。房地产行颐魅占用资金量大,今朝公司与各家银行保持着精采的相助相关,部门新增项目回收计谋相助、引入基金(或有限合资企业)等方法举办项目开拓。将来公司将继承实验妥当的财政政策,为营业成长提供不变的资金来历。2016年上半年,得到银行授信306.02亿元,已行使169.81亿元(含银行保函等),未行使136.21亿元。陈诉期内银行贷款均已定时送还。另外,该公司1年内到期的恒久借钱26笔,期中24笔与银行有关,这24笔借钱的期末值(客岁中期)高出了26亿元。金额前五名的恒久借钱人包罗4家银行,期末数合计46亿元。

    金地团体拥有多样化的融资渠道,包罗银行借钱、刊行债券和中期单据、信任借钱等。制止2016年中期,该公司有息欠债合计人民币355亿元,债务融资加权均匀本钱为4.81%,个中,银行借钱占比为49%,应付债券占比为46%,其他借钱占比为5%。公司得到各银行金融机构授信总额人民币1320亿元,已行使银行授信总额为人民币216亿元,尚剩余授信额度1104亿元。陈诉期内,公司均已定期偿还或付出借钱本金及利钱。

    荣盛成长客岁中报表现,陈诉期内,公司资信状况精采,共申请银行授信总额度393.55亿元,已行使额度159.07亿元,剩余额度234.48亿元。陈诉期内,公司送还银行贷款17.14亿元。

    另外,房企领军企业中国恒大制止2015年年底与20家银行有首要往来,取得授信总额2736亿元,而该公司未动用银行授信额度达1545亿元。客岁上半年,恒大融资本钱一连降落,中期均匀融资本钱较2015年年底再降0.8个百分点,制止客岁中期,该公司未行使银行授信额度也到达了1260亿元。

    利率靠近“本钱价”

    对付央企或优质房企而言,银行信贷的上风远不只在于体量,最重要的上风现实上是价值。究竟上,对付贸易银行来说,为了争夺优质客户,开拓贷的价值已经几近本钱价。

    中国国贸2016年中报表现,客岁上半年,该公司恒久借钱的利率区间为4.41%-4.90% (而2015年则为5.535%)。该公司同时暗示,“财政用度镌汰,首要是应付债券镌汰以及银行借钱利率低落从而利钱用度支出镌汰”。国资配景的厦门国贸客岁上半年抵押借钱的利率在4.59%-6.215%之间,担保借钱利率在1.85%-3.71%之间,名誉借钱利率在1.2%-6.9%之间。

    另外,《证券日报》记者同时留意到,今朝贷款基本利率LPR已经长时刻保持在4.3%,该指标是基于报价银行自主报出的最优贷款利率计较并宣布的贷款市场参考利率。部门央企和国企配景的上市房企显然可以或许达标“最优企业”,其执行利率也将低于中国国贸和厦门国贸。

    与之形成反差的是,银行的揽储本钱始终居高不下,大都中小型银行的理工业品收益率仍旧在4%-4.5%之间,在年底等重要时点更是也许高于4.5%。换句话说,假如将理工业品与揽储画上等号,那么银行的LPR贷款已经是本钱价了。

    “银行虽然不是不想赚钱,可是优质企业在与银行的会谈中每每占有上风职位,此刻银行对付信贷较量审慎,都僵持只选取优质客户”,资深状师对《证券日报》记者暗示,“事实,从过往的记录来看,央企和国企房地产企业产生不良贷款的机率确实较量低,乃至就连争媾和诉讼也很少产生”。

    某股份制银行华南地域分行行长也曾对《证券日报》记者暗示,该分行低不良贷款率(低于0.2%)的法门之一就是“聚焦 三优一特 公司客户,即优质上市公司、大优企业、大优项目以及地区特色,推进名单制打点和开拓”。

    另据记者相识,在揽存压力较量大的配景下,大型房企确实属于稀缺资源,由于大型房企不只是优质贷款客户照旧颇具气力的存款和理财客户。因此,固然银行手握信贷审批权,但大都环境下,都是银行主动争取成为大型房地产企业的主办银行或计谋搭档,这样银行可以或许在对公营业规模形成综合策划上风。

    作者:张 歆

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