住房公积金资产证券化开闸 负利差风险犹存

时间:2016-12-05 11:08 来源: 点击:

跟着海内房地产市场成交量的增进,一二线都市多地住房公积金贷款额度广泛偏紧,资产证券化逐渐成为各地公积金打点中心拓宽融资渠道的重要选项。

2016年上半年,共有8个处所公积金打点中心作为提倡人刊行了19只住房公积金资产证券化产物,刊行额共计390.14亿元,个中上海公积金打点中心刊行的产物局限最大,苏州、泉州、滁州和龙岩则是初次刊行。

业内人士以为,固然住房公积金信贷资产证券化将来潜 力“大有可为”,也是将来政策和市时势的变革趋势,可是,从当前来看,住房公积金资产证券化的总局限有限,上述几个都市已知的累计刊行总局限也不外400亿元阁下,对付当前住房公积金呈现的收不抵支等题目也是杯水车薪。其它,怎样从投资收益的角度吸引机构投资者购置住房公积金抵押贷款证券,也是急需办理的题目。

公积金囊中羞涩 试水RMBS

早在客岁9月30日,住建部、财务部、央行连系宣布《关于切实进步住房公积金行使服从的关照》,提出拓宽贷款资金筹集渠道,勉励有前提的都市要起劲奉行住房公积金小我私人住房贷款资产证券化营业。

住房公积金资产证券化是RMBS类产物的一种。RMBS的全称是住房贷款支持证券。即公积金中心或贸易银行将住房抵押贷款整合成证券份额在成本市场上出售,持有人将得到住房抵押贷款将来收回的利钱和本金收益,而提倡机构也能借此融通资金、分手风险。

据中国房地产报记者统计,在本年上半年所刊行的公积金资产证券化产物局限中,上海公积金打点中心连系建信信任以及中国建树银行刊行的两单产物局限较大,别离为148.42亿元和163.17亿元,别离占这类产物上半年刊行总量的38%和41.82%。

上海是上半年房地产买卖营业最为活泼的都市之一。因为市场成交活泼,住房公积金支取额度较大。2016年4月,上海市住房公积金打点中心就曾对媒体暗示,迩来确实存在贷款审批周期拉长的环境,这首要是受营业量激增、处理赏罚手段饱和的影响。为防御公积金贷款风险,公积金打点中心还加大了考核力度。今朝上海住房公积金贷款总体安稳,不存在坊间传说的停贷环境,同时正在研究完美住房公积金制度的相干政策。

某咨询研究部总监暗示,2015年底,上海住房公积金打点中心就有一笔近70亿元的小我私人住房公积金贷款资产证券化产物刊行,此举为其他地区的公积金贷款资产证券化试点带来明昭树模浸染。在当前部门都市公积金已经呈现“余额弥留”、收不抵支等题目时,通过住房公积金信贷资产证券化可以更好盘活公积金存量资产,开释沉淀占用的贷款资金,为购房贷款开辟外部资金来历渠道,有用缓解公积金运行中存在的行使率偏高、短存长贷的活动性风险。

制止今朝,武汉成为首个实施公积金资产证券化的都市。2015年7月,由武汉公积金中心提倡的海内首单以小我私人住房公积金贷款为基本资产的资产支持证券——“汇富武汉住房公积金贷款1号资产支持专项打算”乐成刊行,此期证券刊行局限为5亿元。

随后以上海、南京、杭州、苏州、常州、湖州等为代表的江浙沪都市也开始起劲试点住房公积金信贷资产证券化。2016年3月14日,杭州公积金2016年第一期小我私人住房贷款资产支持证券和湖州公积金2016年第一期小我私人住房贷款资产支持证券在世界银行间债券买卖营业市场挂牌刊行,此次融资局限14.18亿元,乐成刊行利率为杭州1年期3.12%、3年期3.6%,湖州3年期3.8%。

福建、安徽、湖北、四川等省份也险些和上述省份同步开始住房公积金信贷资产证券化的推进。2016年5月23日,滁州市住房公积金贷款证券化召募的8亿元资金到账,成为安徽省首单住房公积金贷款资产证券化项目。

有券商说明称,从产物刊行目标看,公积金中心的刊行意愿要强于贸易银行。公积金贷款相较于贸易银行小我私人住房抵押贷款,汗青过时率更低,同时提前还款概率更低,因此收益率也更低。可是地区齐集特性更为明明,三四线都市公积金中心发放的产物也许收益率会高一些。部门公积金贷款也许采纳置业公司提供包管的方法为底层基本资产增信。

负利差风险犹在 吸引力恐不敷

住房公积金“囊中羞涩”正促使公积金资产证券化加快推进。

2016年多地住房公积金个贷率亘古未有地高出100%。据中国房地产报记者查阅相干资料表现,客岁底厦门公积金中心贷款行使率高出100%后,不绝飙升,制止2016年3月31日,厦门市住房公积金贷款行使率已高达108.18%。福州住房公积金个贷行使率已达105.23%,武汉个贷率已达106.8%,在世界15个副省级都市中排名第一。另外,制止3月尾,南京个贷率已经高出105%,湖州个贷率则于2015年7月便已到达101%,同时,此前未呈现过公积金吃紧的南昌,其个贷率也早已高出警戒线,达101%。

中国社科院经济所研究员汪丽娜指出,公积金活动性不敷题目日益凸显,以至于各个处所都市不得不选择启动资产证券化以增补后续资金。公积金贷款利率低,资金运营本钱高,贷款限期长,是否切合投资者债券投资需求还是未知数。同时,假如公积金中心资产证券化项目利率过高,贴息资金又从何而来?

据相识,住房公积金贷款类证券化产物因为有存在负利率的也许,多行使超额抵押的增信方法提供必然利差赔偿。譬喻上海市公积金打点中心刊行的4期产物、湖州公积金中心刊行的一期产物都行使了超额抵押的外部增信方法。个中“沪公积金2015年第一期1号小我私人住房贷款资产支持证券”超额抵押率占整体刊行局限的7.41%,首要是因为底层资产所有为2015年新发放的贷款,房价处于高位,且贷款利率较低,因此提供更多的超额抵押掩护。“湖州公积金2016年第一期小我私人住房贷款资产支持证券”超额抵押率也有7.52%,首要用于提防底层资产齐集、初始贷款利率较低的题目。

业内人士指出,针对今朝公积金资产证券化产物的负利差题目,市场首要是通过超额抵押的内部增信方法和现金储蓄的贴息方案来办理。但这两种方案都是由公积金打点中心让渡一部门资金权益来补充负利差的影响,实质上减弱了其刊行证券化产物举办融资的结果。对此提议以同一尺度的方法成长RMBS市场,可小心国际成熟履历,创立当局支持住房金融机构,以必然的尺度收购重组小我私人住房抵押贷款,再以尺度化证券的情势转动出售,并举办同一的挂号托管结算。

招商证券暗示,公积金贷款证券化产物入池资产笔数较多,基本资产池分手性较好,但也存在投资限期较长的弱点。跟着楼市回暖,多地公积金账户处于超负荷行使的状态,住房公积金贷款额度吃紧,估量下阶段将会有更多公积金贷款证券化产物刊行。

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